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责任编辑：李昂来源：债市覃谈国君固收·专题研究|报告导读：“一城一策”后，各城地产景气周期不再步调一致。2018以前地产处于大波动时代，总量型政策的频繁扰动使得房价、地产销售与地产投资均呈现3年一个周期的宽幅波动格局，处于同一城市能级的城市间分化并不明显。“一城一策”时代后，总量上的波动将趋缓，更多地体现为结构分化。不同城市的景气度可能差异很大，在这个背景下研究房企拿地的城市布局以及对应城市的地产景气度对于掌握其信用资质的变化就十分关键。

城市地产景气度排行，一二线更强但不绝对。排名前10位的城市除了北上广深四个一线城市外，还包括南京、苏州、西安、重庆、武汉、成都等强二线城市。不论是短期热度还是长期吸引力来看，一二线城市都更胜一筹。但值得注意的是，也有包括大连、长春、厦门等在内的二线城市景气排名较为靠后，而中山、芜湖、台州等三四线城市景气度排名较为靠前。

地铁提升城市硬实力。线路里程是衡量城市轨道交通实力的基本指标，中国城市轨道交通协会发布的《城市轨道交通2018年度统计和分析报告》显示，轨道交通运营线路规模上海、北京分别以784.6公里、713公里遥居第一、第二，省会城市中仅剩济南、海口、太原尚无轨道交通运营。截至2018年底，少数城市已有在建地铁但尚未通车运行，包括徐州、芜湖等，其城市具备的潜在人口流量预计在未来将显著提升。

在此背景下，市场对降准的预期上升。“本次降准符合市场预期。”新网银行首席研究员、国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼分析称，临近年末，财政支出力度加大，银行体系流动性总量处于较高水平。2019年12月31日，央行公告不开展逆回购操作，这为2020年1月份的降准埋下了伏笔。

土地市场上开发商拿地热情亦反映景气度预期。对房企而言，投资拿地是推盘前提。在土地供给方面，土地由地方政府推地提供；需求方面，多个房企通过竞争或合作的方式通过拍卖取得土地。房企拿地的意愿反映市场需求端对城市投资价值的判断，与该地的楼市表现紧密相关。在融资充分的条件下，房企会加大在未来1-2年看涨的城市的拿地力度，因此反映土地市场供需关系的指标，如土地市场溢价率也应当纳入短期景气的考察体系之中。

好景不长，承德露露上市后不久，子公司汕头露露发生巨额亏损，为保上市公司业绩，董事会决定将汕头露露剥离出上市公司体系。为保证汕头露露退出上市公司体系后仍能生存，同时又不与上市公司发生同业竞争，承德露露将其利乐包杏仁露加工业务独家交给了汕头露露。